然而，省裡對三市融城規劃並非做成一個城市，制定瞭非常嚴格的發展控制，保持三個獨立城市，從頂層設計上做好三個城市的分工。長株潭融城到現在已經13年，再加上先前的鋪墊開發，按理說，南城應該已經成為長沙最繁榮的區域之一，但事實真是如此嘛？
按照規劃，“南部新城”應該是擁有兩條高速、城市主幹道、雙軌交通（地鐵、長株潭城鐵）、高鐵南站、汽車南站樞紐等交通佈局全域的。而實際上，如今的“南部新城”交通動力稍顯薄弱，仍然沒有大的規劃啟動。
目前的南城交通路網仍是清一色的骨幹道，簡單粗暴，來往交通過於依賴芙蓉南路、芙蓉大道，湘江大道等骨幹道；作為出省交通主動脈的107國道，因年限原因面臨著檔次低、環境差、基礎設施落後的窘況，其暮雲段城市化改造迫在眉睫；
大托鋪軍用機場區位示意圖
大托鋪軍用機場的存在，可以說在很大程度上限制瞭“南部新城”的發展。機場坐落於天心區南側和長株潭融城中心地帶，位置十分優越，板塊區域內既有的土地開發受制於政治與軍事地位的航空限高（10公裡內不超過30米,20公裡范圍內不超過150米），開發商在建築高度與空間利用率上的想象空間受到遏制。
長株潭城市群生態“綠心”，是響應首次2007年獲批“兩型社會”試驗區，天心區投資30億元將長株潭城市交接核心區域——昭山、暮雲、雲龍等地設置的60%以上的綠色地帶作為融城綠心，是嚴禁開發區域，目的就是為瞭防止出現盲目擴張導致的城市建設全面融合而產生超大城市。對於“南部新城”而言，長株潭城市群生態“綠心”究竟是其夢想高歌的助推器還是苦澀難明的絆腳石？尚待商榷~
其核心區域包含約17.8 平方公裡的解放垸（大托機場搬遷後）沿江區域、暮雲組團、興馬洲、跳馬片區等。規劃期限至 2035 年。
大手筆的頂層設計，普遍看好的發展前景，可觀的市場預測，吸引著中信領銜的國內品牌開發商、鑫遠為首的長清洗抽油煙機公司｜清洗抽油煙機公司推薦沙本土開發商，紛紛搶灘南城，紮堆的樓盤開發如火如荼，房價也是一度高漲。
日前，長沙市先後就長沙南部片區的規劃發展召開多次重量級會議。根據初步規劃，政府將借鑒雄安新區規劃經驗，正式啟動長沙南部片區的頂層設計。
作為長株潭城市群版圖交匯之處，從16年前就放言大規劃、大動作融城的南部新城，到如今卻被梅溪湖、洋湖、濱江、高鐵新城等“新貴”拉下。
4.交通動力薄弱 地鐵1號線能否南遷？
長株潭城市群示意圖
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長株潭城市群，起源於2005年，湖南省政府正式發佈的《長株潭城市群區域規劃》，提出將建設一個以長株潭為核心區域的大城市群。
那麼，是哪些深層次的原因導致南城陷入困境、掣肘其“融城”之夢的進一步發展呢?
長沙南城規劃效果示意圖
1.大托浦軍用機場何時搬遷？
按照如今的市場態勢，未來的三至五年內，河西將作為整個長沙唯一的熱點片區，將繼續撩動著眾多青眼有加的目光。而對於瓶頸期、節點突破緩慢的“南部新城”，如何通過配置政府資源、細分功能板塊、優化服務配套、轉型升級產業等舉措，實現“破局而立”，成為長沙下一個“梅溪湖”或者“金星北”？尚存疑問。
土地的早早售出導致政府推動區域炒作動力不大，從而造成教育等配套不佳，產業空心化，且開發商各自為戰，成瞭“夾生飯”。反觀河西，一個是土地獲取成本低，自然環境好，便於因地制宜；更重要的是，河西還有大片的土地可供開發，往西有麓谷，再過去有寧鄉，往北有望城縣（後撤縣設區），往南有含浦和坪塘，也就是現在的洋湖和大王山。
同時相關40餘傢省直機關事業單位陸續在省府周邊落址，進一步加快“長株潭一體化融城”。由此“長沙向南”，“南城/省府板塊”孕育而生。
2005年至2008年，短短四年內，南城的房價完成瞭很多版塊五年都達不到的飛躍，從四字頭狂飆至七字頭，那個時段，南城在長沙炙手可熱，如日中天。
文：好房子網 夏建文 馬斯嶠
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然好景不長，規劃和概念出臺後，除瞭象征性開通長株潭公交（公交一體化）、長株潭區號統一（通訊一體化），除此之外，真正實質性落地的公共資源配套還是很缺乏，一體化融城的具體舉措推進遲緩。許諾良久的長株潭城鐵更是去年才實現真正意義上的落地。
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從規劃上來看，地處雨花區三大核心區之一的“南部新城”，坐擁長株潭三市融城結合部，是聯系三市的重要紐帶，也是打造輻射三市核心增長極的理想區位。
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長沙南城板塊交通規劃分析圖
現實背後，虎頭的“融城”緣何被戲稱為蛇尾的“難城”？阻礙南城崛起的障礙到底在哪裡？目前又面臨哪些待解的難題？
在本文中，筆者從城市發展、規劃、市場、歷史、土地等多方面展開研究，總結瞭七個目前仍然橫亙在“南城崛起”上的難關，供大傢參考，歡迎討論。
實際上，“融城”是在2002年提出的，而“南部新城”源自2004年，經國務院批復，湖南省政府駐地由老長沙絕對的市中心和CBD的五一路，往南遷移至距離市中心8公裡的郊區——長沙市天心區湘府路；
是"融城"還是"難城"？長沙南城崛起仍有七大疑問待解！
5.特重點項目難落地 兩翼板塊卻反超
長沙南部新城片區概念規劃設計
按照長沙城市總體規劃，未來城市將形成“一軸兩帶多中心”發展格局。“南部新城”處於南部發展帶核心區域，本應是城市發展軸帶上的重要節點。然而，由於政府資源配置的傾斜，“南部新城”特重點項目的建設速度偏慢，反觀其兩翼，梅溪湖、濱江新城、洋湖垸、大王山等板塊發展驚人，火爆異常。這點從南城的商業配套可見一斑。
迄今為止，南城的商業配套仍是友阿奧特萊斯、華悅城等商業中心散佈，尚沒有大規劃項目、綜合體落地拉動。以至，幾年前某業內人士直呼“南城開發商的投資力度必須提高，把南城的吃喝玩樂購都豐富起來，才能聚集人氣，帶動整個南城的發展。”
6.南城土地開發難度大 開發商各自為戰
從三環繞城高速起一直往南延直到株洲邊界，西至湘江、南面及東面至天心、雨花行政邊界的合圍區域，總用地面積約 294 平方公裡；
長沙南城實景圖
長沙南城如今面臨的瓶頸，還需要重點提一下政府重點考量的土地因素。如今的“南城板塊”，土地用途大多已規劃好，要麼響應“兩型社會”禁止開發或限制開發，要麼早已出讓給開發商，所以南城更多的是“提質”，而不是“造城”。而地塊碎片化、棚戶區拆遷改造難度排油煙管清洗｜餐廳排油煙管清洗大，核心區域規劃匱乏，是南城土地開發“一盤散沙”的硬傷。
值得註意的是，片區對面是湘江新區正在火熱開發的大王山旅遊度假區、湘潭市正在開發的湘江灣板塊。
7.未來是下一個梅溪湖還是金星北？
2010年橫空出世的大河西先導區，則更給瞭南城一記棒喝，2015年先導區更是升級為第12個國傢級新區“湘江新區”，大量政府資源和公共配套向河西傾斜，由此“長沙向西”。梅溪湖、濱江新城、洋湖總部區更是變成長沙人耳熟能詳的熱點區域，而南城卻掙紮在十多年“融城”夢裡底氣不足、掙紮自醒。
首先，捋下眾說紛紜的“南部新城”的具體范圍。按照長沙市城鄉規劃部門官方最新發佈的規劃消息，真正意義上的“南部新城”的具體范圍抽油煙機清洗廠商｜抽油煙機清洗廠商台北為：
結語每段城市發展史的主題都不是永恒的，每個城市的發展向來就是多極的。相對於漢陽、漢口、武昌三市融合形成大武漢城市群的成功，作為長株潭城市群核心的南部新城，在某種程度上“一手好牌，卻被打爛”，這不僅是規劃和現實的差距，更是三地政府值得深思的問題。
本文旨在從中立角度，重新審視城市南城，重點探討長株潭融城的未來發展。希望在政府、社會的重點關註之下，“南城崛起”能真正的實現，長株潭城市群真正融合發展，成為湖南乃至中部新的發展引擎！
2.長株潭城市群區域規劃何時全面落地？
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3.生態“綠心”是助推器還是絆腳石？
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